土地表題登記

土地表題登記とはまだ登記されていない土地について初めて登記することをいいます。

不動産登記簿の表題部と呼ばれる不動産の現状を表示する欄に、所在、地番、地目、地積が記載されます。道路・水路などを払下げされた場合がこれにあたります。

こんな時に土地表題登記

土地を払い下げた方。

新たに土地の表示が必要な方など。

分筆登記

土地の分筆登記とは登記記録上1つの土地を数筆の土地に分割する登記のことをいいます。
一筆の一部を分割して売買などの有効活用をしたい、相続によって分割することになったなど、土地を有効利用するために色々な状況で土地の分筆登記は必要になります。

この分筆登記は分割線を入れる前提として土地の境界を確定しなければならず境界確定測量が必要となります。
なぜ境界確定が必要なのかというと、1ヶ所でも境界が定まっていないとその土地の面積が確定せず計算することができません。さらにその先の面積分割(分筆)も出来ないという理由です。

前提として境界確定測量が必要だということは分筆登記とは分筆登記とは ⇒ 境界確定測量 + 分筆登記申請
ということになります。

こんな時に分筆登記

土地の一部を売却したい。

全ての土地を抵当にいれたくない。

相続により分割して使いたい。

合筆登記

数個の土地を合わせて一つの土地にする登記です。
つまり2つ以上の登記簿を1つにする事です。
必要に迫られるのは、不必要に地番が分かれている場合の整理に使います。具体的には2筆以上の土地を売却する事を検討した時に売却後の土地利用を検討した時、合筆しないまま分筆登記を行うと、筆数が増えるばかりでなく、管理上好ましくない時に行います。
けれどもどんな場合でも合筆登記が出来るとは限りません。

合筆しようとする土地の上に土地の所有者以外の建物登記があった場合、借地借家法10条により、賃借人は借地上に自己の建物を建て、その登記をすれば土地に対して、賃借権の登記がなくても、土地の賃借権を第三者に対抗することができます。これは土地の登記簿に全く記載されていなくても、建物の登記簿の記載によって、合筆して土地が広がると、合筆した土地全部に賃借権が及んでしまうと誤認させてしまう可能性が有りますので注意しなければなりません。

こんな時に合筆登記

自分の土地の登記簿謄本を取得する際、筆数が多い為、毎回多額の登記印紙を支払っている。

接続する2筆以上の土地を所有していて、土地の管理上わかりづらくなっている。

相続の前提に合筆されたい方。

土地地目変更登記

土地の用途や使用目的に変更があった場合に、登記簿の内容も同じように変更する手続きのこと土地地目変更登記といいます。山林や畑等だった土地に家を建てて宅地に変更したときなど、その変更があった日から1ヶ月以内に土地地目変更登記の申請を行います。例えば、農地だった土地を造成して宅地になった場合など登記されている地目と現況が変わった場合に行います。

この登記で注意しなければいけない所は、いわゆる農地、(田と畑)をそれ以外の用途に変更する場合には農地法という別の法律によって、農業委員会というところに届出あるいは許可が必要になります。これは原則として農地は売買してはならない、また農民しか買えないという原則があるためです。

もし、この手続きを経由しなで登記の申請を行うと、法務局から農業委員会へ事実の照会をする事になっており、一定期間は事務処理を保留することになります。
またその土地が都市計画法に定める市街化調整区域の場合には、そもそも土地の形質変更自体を抑制する区域であるため、地目変更に対しては、現場の形質が変わっても一定の書面、条件が揃わないと地目変更登記ができない場合もあります。

こんな時に土地地目変更登記

土地を所有者の方で利用目的を変更された方 (例 田⇒宅地)

登記事項と現況の地目が一致しない方

畑や山林等を造成して宅地に変更した方。

合筆にあたって地目を揃えたい方。

土地地積更正登記

実際に測量した土地の面積(実測面積)と登記簿の面積(公簿面積)が異なる場合に、登記簿の内容を実測面積に更正する手続きのことを土地地積更正登記といいます。
分筆登記に伴って行われることもあります。
登記簿に事実を反映させたいとき、相続税の物納をする場合や土地の買主が不動産業者で、そこにマンションや建売住宅を建てる場合等、実際に測量した土地の面積と登記簿の面積が異なる場合に土地地積更正登記の申請を行います。

土地区画整理や大型分譲などが行われていない古くからの土地などでは、登記された地積と実測面積が異なることがあります。分筆登記をする際に、登記簿上の地積と分筆前の土地の実測面積が許容誤差を超えている場合は分筆登記と併せて、地積更正登記もすることとされています。この登記をする事により、管轄法務局に地積測量図が半永久的に保存され、広く一般に公開されるため、第三者にも自己の土地の範囲を主張できます。
ただ、現在の公簿面積より増えてしまう場合は、固定資産税も増税することもあるのでご注意下さい。又地積更正登記は境界確定測量が終わっていないと出来ませんのでご注意下さい。

こんな時に土地地積更正登記

登記簿等に記載されている面積と実際の面積が違う

簡単に測量して面積を計算してみたが、面積が違うなあと思った時

売買などで買主から確定面積をを求められた方

境界確定測量

(境界)確定測量とは、土地の境界を明確に確定させる測量です。 土地の境界を確定させるためには隣接地との境界立会いを行い境界を確定させる必要があります。

また、隣接する道路・水路の境界が未確定の場合などは、関係官庁(県・市町村)と立会いを行い道路境界(官民の境)を確定させます。土地分筆登記や地積更正登記を申請する場合この測量が原則必要となります。

こんな時に境界確定測量

お隣との境界がわからない方

土地を持っているがどの位の広さなのか分からないのではっきりさせておきたい方

土地分筆登記をする方

地積更正登記をする方

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